Immobilieneigentümer müssen handeln

Neue Grundsteuer

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Jetzt wird es ernst: Ab 2022 tritt die Reform der Grundsteuer in Kraft. Konkret bedeutet es, dass deutschlandweit 36 Millionen Immobilien, davon 24 Millionen Wohnimmobilien, neu bewertet werden müssen. Dazu gehören sämtliche Wohn-, Gewerbeimmobilien, Ferienhäuser oder Garagengrundstücke sowie Land- und Forstbesitz. Das hat für alle Haus- und Immobilieneigentümer praktische Konsequenzen.

Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits 2018 entschieden, dass die bisherige Besteuerung von Immobilien, die bisher auf Grundlage veralteter Zahlen aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland und 1964 in Westdeutschland erfolgt, verfassungswidrig ist. Ziel der Reform soll es sein, die Besteuerung stärker an die aktuellen Werte anzupassen. Ab 2025 gelten die neuen Immobilienwerte und die neu festgelegte Grundsteuer, die jeder Bürger entweder als Eigentümer oder im Umlageverfahren als Mieter bezahlen muss. Bis Ende 2024 gelten noch die alten Werte.

Verschiedene Modelle und Angaben

Welche Angaben Sie machen müssen, hängt von dem Bundesland ab, in dem Ihre Immobilie liegt. Die Bundesregierung hat den Ländern das Recht eingeräumt, von dem Bundesmodell abzuweichen und eigene Regelungen anzuwenden. Abweichler wie Bayern ermitteln den Wert künftig anhand der Fläche des Grundstücks und Gebäudes sowie der Nutzung. Der Wert des Gebäudes spielt bei diesem „Flächenmodell“ keine Rolle. In Baden-Württemberg gilt ein modifiziertes Bewertungsmodell, nach dem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert in die Berechnungen einfließen. Die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich dem Bundesmodell angeschlossen. Grundlage ist das Ertragswertverfahren. In die Berechnung fließen der Bodenrichtwert, die Fläche der Immobilie, die Nettokaltmiete und das Alter des Hauses ein.

Zeitplan

Stichtag für die Bewertung ist der 1.1.2022. Der zu diesem Tag maßgebliche Wert ist die Grundlage für die neue Grundsteuer. Allerdings müssen Eigentümer nicht sofort tätig werden. Voraussichtlich Ende März 2022 werden sie durch öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert. Die Erklärungen können ab Juli über die ELSTER Plattform beim Finanzamt eingereicht werden. Die Abgabefrist endet nach jetzigem Stand am 31.10.2022.

Herausforderung

Auch wenn noch genügend Zeit ist, sollten Sie nicht bis zum letzten Tag warten. Die Finanzämter verlangen von den Grundstückeigentümern Angaben zur Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes. Das Zusammenstellen der Unterlagen kann vor allem bei größeren Immobilienvermögen und bei Gewerbeimmobilien mit viel Aufwand verbunden sein. Liegen die Immobilien zudem in mehreren Bundesländern, sind die unterschiedlichen Regelungen zu beachten. Wer die genauen Werte nicht kennt, muss möglicherweise einen Vermesser oder Architekten beauftragen. Ungefähre Werte reichen nicht aus. Schließlich handelt es sich eine Steuererklärung. Wer ungenaue oder falsche Angaben macht, muss mit Sanktionen rechnen.

Wird es teurer?

Es wird Gewinner und Verlierer geben, das hatten Politiker in der Vergangenheit schon eingeräumt. In der Summe soll nicht mehr Grundsteuer als bisher erhoben werden.
Nutznießer der Grundsteuer sind die Kommunen. Zuletzt kassierten sie rund 14 Milliarden Euro pro Jahr. Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt auch ab 2025 erhalten. Allerdings können die Kommunen mit ihren Hebesätzen die Höhe der Grundsteuern, unabhängig vom jeweils gewählten Modell, bestimmen. Ob sie die Hebesätze dazu nutzen, ihre klammen Kassen nach Corona aufzubessern, bleibt abzuwarten. 

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